De la Banque Scotia

FAITS SAILLANTS

• Le marché canadien du logement évolue en montagnes russes depuis la pandémie, comme en témoignent le profil de l’investissement réel privé dans les infrastructures résidentielles, les mises en chantier de logements, les ventes et les prix au cours de cette période.
• L’abordabilité du logement s’est nettement dégradée dans le même temps : les prix des logements ont atteint des pics historiques et les taux du crédit hypothécaire ont augmenté avec le durcissement de la politique monétaire depuis le début de 2022. Effectivement, sur cette période de cinq ans, les pressions qui pèsent sur l’abordabilité de l’accès à la propriété ont atteint des degrés comparables à ceux qui ont été relevés au début des années 1980.
• D’après le modèle macroéconométrique des Études économiques de la Banque Scotia pour l’économie canadienne et l’économie américaine, nous estimons que le durcissement des contraintes de l’offre dans le bâtiment entre le T3 de 2019 et le T4 de 2024 — en raison du fléchissement de la productivité et de la hausse des coûts des matériaux de construction — et la croissance supérieure à la normale de la population depuis 2022 ont tous eu pour effet de hausser d’un peu plus de 50 000$ le niveau de référence (en dollars) de l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS.
• Autrement dit, si les contraintes de l’offre ne s’étaient pas durcies et que la croissance de la population était restée proche de sa moyenne à long terme, le niveau de référence de l’IPP MLS aurait été légèrement inférieur à 616 000 $, au lieu des quelques 719 500 $ observés pour le T4 de 2024.
• Notre évaluation et ses résultats militent fortement en faveur de la nécessité d’améliorer la productivité pour assurer l’abordabilité des logements. Notamment, en allégeant le fardeau de la bureaucratie, l’offre de logements sera mieux adaptée à la demande, ce qui réduira les hausses de prix produites par l’éventuelle augmentation de la demande.
• De 2024 à 2026, le fléchissement de la croissance de la population et l’incertitude qui pèse sur les barrières commerciales et sur leur impact économique réduiront la demande d’accès à la propriété. Nous nous attendons à ce qu’en 2025 et 2026, l’activité de la revente de logements se ralentisse, pour passer de presque 483 000 logements en 2024 à 459 000 environ en 2026.
• Les contraintes importantes de l’offre auront pour effet de hausser les prix des logements, surtout en 2026, et de limiter les progrès accomplis dans l’abordabilité dans la foulée de la baisse passée des taux d’intérêt et de la croissance robuste du revenu réel. Nous nous attendons à ce que l’indice des prix des propriétés MLS gagne 0,4 % en 2025 et 7 % en 2026; les contraintes pour la nouvelle offre et la pression exercée par la pénurie existante de logements seront toujours aussi lourdes.
• Il va de soi que ce profil attendu pour les ventes, les mises en chantier et les prix des logements serait moins vigoureux si les droits de douanes annoncés par les États-Unis se révèlent plus importants que ce que nous supposons dans ces prévisions.

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